Смена ландшафта: новый сегмент индустриальной недвижимости сосредоточен в классических промзонах города

Shutterstock/FOTODOM На рынке складов Петербурга активно формируется новый сегмент — light industrial. Сегодня, по разным оценкам, он не превышает 1% от всей индустриальной недвижимости, но активное развитие этого формата и спрос на него позволяют говорить о том, что его появление на рынке недвижимости — серьезная заявка на будущее.

Рынок light industrial в Петербурге — второй по величине готового предложения после Москвы. Его объем в петербургской агломерации составляет 76 тыс. кв. метров. По прогнозам Nikoliers, до конца 2026 года на рынке ожидается ввод 150 тыс. кв. метров формата LI, в их числе — первые корпуса индустриального парка «Альянс» общей площадью 12 тыс. кв. метров на Волхонском шоссе в Ленинградской области. Всего с учетом комплексов на стадии проектирования объем рынка LI в агломерации составляет 460 тыс. кв. метров. По словам старшего консультанта департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Кирилла Вечера, основное строительство комплексов формата light industrial сосредоточено в классических промышленных зонах южной части агломерации, в черте Петербурга возводятся объекты, которые потенциально могут выполнять функции объектов «последней мили».

По расчетам Кирилла Вечера, доходность в объектах LI может достигать 10% (без учета роста стоимости актива), что соизмеримо с качественными объектами класса А. «Индустриально-складской сегмент демонстрирует наибольшую устойчивость и сохраняет потенциал роста даже в периоды рыночной турбулентности. При этом порог входа для частных инвестиций в проекты light industrial может быть сравним с премиальной жилой недвижимостью, а ликвидность и стабильность в качестве арендного бизнеса существенно выше», — говорит он.

Интерес к развитию light industrial возник у девелоперов после того, как Смольный взял курс на возрождение промзон. В числе активных интересантов — легкая промышленность: швейные, мебельные, электротехнические производства, а также научно-исследовательские и опытно-конструкторские центры, self-storage, склады «последней мили», дарксторы. По данным Комитета по промышленной политике, инновациям и торговле Санкт-Петербурга, на сегодняшний день на карте города реализуется примерно 60 проектов в разной степени готовности. Это и расширение действующих предприятий, и строительство новых, а также создание и развитие технопарков, индустриальных и промышленных парков.

В последнее время этим форматом LI начинают интересоваться и жилые застройщики. По словам заместителя председателя Комитета по промышленной политике, инновациям и торговле Санкт‑Петербурга Дмитрия Прожерина, в политике создания мест приложения труда в промышленности Смольный делает акцент на развитие территории с учетом строительства технопарков рядом с жилыми объектами, а потому такой формат недвижимости приветствуется. По мнению руководителя проектов АО «ИТМО Хайпарк» Михаила Мастина, пока Петербург и Ленобласть по развитию light industrial отстают от столичного рынка примерно на пять лет. Но это как раз и делает регион особенно привлекательным для инвесторов: здесь потенциально присутствует значительный выбор площадей по более низким, чем в столице, ценам. В прошлом году Петербург стал первым в России, где было зафиксировано снижение арендных ставок в складском сегменте после двух лет роста. А за девять месяцев 2025 года общая площадь купленных и арендованных складов в Санкт-Петербурге и регионе составила 206 тыс. кв. метров, что стало минимальным показателем с 2018 года и на 46% ниже год к году. По мнению руководителя Департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгения Бумагина, одна из причин этого в том, что онлайн-ретейлеры, которые в 2023-2024 годах были лидерами спроса на склады в этом регионе, сейчас удовлетворили свои амбиции и их доля составляет лишь 12% от арендаторов. Да и сама структура спроса на Северо-Западе России очень изменилась. Сегодня чаще всего ищут площади в логистических комплексах представители многоканального ретейла (их доля 32%) и производственные компании (28%).