Обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга. Итоги 2025 года

Отчет по рынку офисной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2025 года подготовила консалтинговая компания IPG.Estate.

Предложение

Рынок офисной недвижимости в 2025 году продемонстрировал положительную динамику, объем нового предложения составил 174 тыс. кв. метров. Суммарная площадь качественной офисной недвижимости составляет 5,29 млн. кв. метров.

Достигнутые показатели по вводу объектов частично обеспечены за счет сдачи объектов с перенесенными сроками.
Следует отметить, что объем нового предложения на спекулятивном рынке составил всего 56 тыс. кв. метров. Это объясняется тем, что значительная часть введенных площадей уже законтрактована, как БЦ «Северная пальмира», а финальные очереди БЦ «Невская Ратуша» строились с перспективой полного выкупа их администрацией города.

Динамика прироста качественных офисных площадей, тыс. кв.м

 Ставки аренды и уровень вакансии

Арендные ставки на офисную недвижимость демонстрируют уверенный рост. В классе А/А+ средняя ставка с начала года увеличилась на 24%, до 2 990 рублей за кв. метр в месяц, в классе B/В+ — на 10%, до 1 983 рублей за кв. метр в месяц (включая НДС и операционные расходы).

Динамика арендных ставок на Невском проспекте, Петроградской стороне отличается от той, что наблюдается на помещения в офисных объектах в спальных районах. Разница в ставках может достигать 10-15 %.

В 2025 году показатель вакансии вырос до 4%, что на 0,8 процентных пункта выше, чем годом ранее.

Небольшая коррекция обусловлена сочетанием факторов предложения и спроса. Со стороны предложения, на рынок вышли как освободившиеся площади, так и новые объекты, введенные в эксплуатацию. Со стороны спроса, замедление деловой активности и повышение арендных ставок привели к снижению темпов поглощения, что в итоге и привело к росту показателя вакансии.

Дефицит нового предложения ставит арендаторов в сложное положение: им приходится продлевать договоры на условиях роста, в то время как поиск адекватной замены практически невозможен из-за отсутствия качественных вариантов на рынке.

Динамика ставок аренды и уровня вакансии, класс А/А+

Спрос

Спрос на аренду и покупку помещений в 2025 году существенно снизился, число сделок в сравнении с 2024 годом, сократилось. Основные сделки в 2025 году по-прежнему состоялись с компаниями из нефтегазовой отрасти, IT-сферы. Стоит отметить, что в целом, их активная экспансия прошлого периода сменилась на точечную консолидацию.

В 2025 году заметно выделились производственные компании. Доля приобретенных и арендованных ими площадей составила 15% от общего объема сделок.
В последние годы, помимо приобретения офисных площадей для собственного использования, наблюдается рост активности в сфере прямых инвестиций. Увеличилось количество сделок по покупке бизнес-центров с целью их последующего девелопмента, будь то дальнейшее развитие офисных площадей или изменение функционального назначения объекта. Также на рынке офисной недвижимости проходят сделки по продаже активов инвесторам с одновременным заключением договора долгосрочной аренды, что часто применяется компаниями для оптимизации своей долговой нагрузки.

Рынок гибких офисов

Спрос на гибкие пространства сохранился, но сконцентрировался исключительно в высококлассных БЦ и центральных локациях. В то же время, аренда в бюджетных коворкингах и на периферии значительно снизилась, что привело к росту общей вакантности до 16%. Главная причина — массовая оптимизация затрат малым и средним бизнесом в условиях экономической турбулентности.

Рост арендных ставок (на 30%) был обусловлен не ажиотажным спросом, а инфляцией операционных издержек. В флагманских локациях аренда достигла 40 тыс. рублей за рабочее место в месяц.

Открытий мало — инвесторы и операторы действуют осторожно. Новые проекты выходят на рынок в основном в рамках ребрендинга или реновации существующих пространств. Новых игроков почт и нет, действующие операторы борются за заполняемость.

Девелоперы предпочитают работать с гибкими офисами как дополнительной услугой в своих БЦ, а не как с отдельным бизнесом.
В истекшем году новые площадки открылись у сетевых операторов. Практик вывел на рынок проекта на ул. Добролюбова, PAGE открыл площадку на Верейской ул. Небольшие сервисные пространства для работы так же открылись в составе ЖК Биография и апарт-отеля Gler.

Ожидается, что в начале 2026 года появятся две новые площадки от сетевых операторов: PAGE на Наличной ул., 44 Васильевского острова и ПРАКТИК на Октябрьской набережной. Суммарно это 597 рабочих мест.

Рынок продаж

В 2025 году сделки по продаже офисных зданий в основном прошли на вторичном рынке. Суммарно за год подписано соглашений на 189 тыс. кв. метров.
Сдерживающими факторами для роста таких сделок в истекшем году стали:
→ Высокие кредитные ставки;
→ Необходимость в «заморозке» капитала.

Средняя цена на объекты в продажу находятся в диапазоне 300 тыс. – 450 тыс.  руб./кв.м.

Для высококлассных проектов (класса А и А+) ввод которых запланирован в 2027-2029 годах, цена предложения достигает 670 000 рублей за квадратный метр.
Топовые проекты будущего формируют свой собственный ценовой сегмент, который определяется скорее рынком капитала и долгосрочными трендами, чем текущей рыночной ситуацией.

На текущий момент рынок продаж офисной недвижимости Санкт-Петербурга находится в стадии формирования, и среднерыночный диапазон цен перестает быть единственным ориентиром для девелоперов.

Планируемые к реализации офисные проекты 2026 – 2029 годы

В Северной столице сохраняется устойчивый интерес к современным и функциональным офисным пространствам. Это стимулирует застройщиков, которые ранее фокусировались исключительно на жилом строительстве, активно осваивать рынок коммерческой недвижимости.

Новыми игроками в офисном девелопменте стали такие компании, как RBI, ELEMENT, LEGENDA, KVS, Аквилон, Строительный трест, Эталон.
Предполагается, что ввод в эксплуатацию новых бизнес-центров поможет удовлетворить растущую потребность в офисных площадях.
Опираясь на свой опыт в жилищном строительстве, девелоперы часто применяют схожие подходы при создании офисных зданий. В результате на рынке может появится значительная доля небольших помещений.

По данным на конец 2025 года объем предложения в горизонте 2026 – 2029 гг. составляет чуть более 490 тыс. кв. метров, из которых в продажу заявлено 251 тыс. кв. метров, в аренду – 239 тыс. кв. метров.

Перевес в сторону формата реализации «в продажу» говорит о желании девелоперов быстро вернуть вложенные в проекты средства, а также об ожиданиях устойчивого спроса со стороны инвесторов и бизнеса, готовых к приобретению помещений в собственность.

Планируемые к реализации коммерческие проекты на 2026 – 2029 гг. по типу предложения, тыс. кв.м.

 Тенденции и прогнозы

• Активность жилищных девелоперов. В Санкт-Петербурге сохраняется высокий спрос на качественные офисные пространства. Это стимулирует застройщиков жилого строительства активно осваивать рынок коммерческой недвижимости. Предполагается, что ввод в эксплуатацию новых бизнес-центров поможет удовлетворить растущую потребность в офисных площадях.

• Фокус на компактные лоты. Опираясь на свой опыт в жилищном строительстве, девелоперы применяют схожие подходы при создании и реализации офисных зданий. В результате основу линейки предложений составляют компактные лоты до 100 кв.м. Это напрямую сказывается на показателе средней рыночной стоимости продаж в сегменте.

• Риск дефицита для крупных компаний. Большой пул компактных офисов может в перспективе создать сложности для крупных компаний, которые будут искать просторные помещения для аренды.

• Сокращение спекулятивного предложения. В ближайшие три года на рынке аренды офисной недвижимости будет наблюдаться сокращение предложения спекулятивных объектов, что может повлиять на баланс спроса и предложения.