Права и обязанности: юристы, девелоперы и финансисты определили вектор перемен в нормативной части отрасли

Shutterstock/FOTODOM В условиях растущей нагрузки на городскую инфраструктуру и повышения требований к уровню социальной ответственности девелоперов строительство перестало быть просто технической задачей, превратившись в сложнейшую правовую и финансовую головоломку, где даже незначительная ошибка в интерпретации норм — будь то сноска в приложении к Правилам землепользования и застройки или скрытый пункт в договоре изъятия земли — может обнулить рентабельность проекта, а то и привести к его полной остановке. В Москве на прошлой неделе состоялась крупнейшая отраслевая конференция, на которой эксперты самых разных направлений обозначили «узкие» места в нормативной базе строительных процессов и экономике бизнеса, а также поделились своим видением решения этих проблем.

Земельный вопрос

Традиционный для нашей страны «вопрос о земле» — один из ключевых при реализации девелоперских проектов. В числе наиболее сложных проблем можно назвать «внезапные» обременения земельных участков. Так, советник, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» фирмы VERBA LEGAL Татьяна Яковлева предостерегла девелоперов от легкомысленного отношения к проверкам земельных участков. Самое распространенное заблуждение, по ее мнению, — полагать, что все ограничения использования земли отражены в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). «Выходом из ситуации может стать глубокая правовая экспертиза участков: необходимо изучать документы территориального планирования, проекты планировки территории (ППТ), планы подземных коммуникаций и даже старые постановления городских органов: только комплексный анализ позволяет выявить «спрятанные» обременения и оценить реальные возможности участка», — отметила она.

Дело в том, что до 2018 года законодательство о зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) было разрозненным и многие зоны устанавливались локальными актами, а с 2018 года для их признания обязательными требовалось внесение в ЕГРН. Но переходный период затянулся до 2025-2028 годов, и сегодня суды признают такие зоны действующими, даже если они не отображены в реестре.

В качестве «маяка» возможных ограничений эксперты назвали соседство с инфраструктурой: охранные зоны трубопроводов, электросетей, линий связи, санитарные разрывы, технические зоны метрополитена и другие подобные объекты создают жесткие рамки для строительства.

Отобрать и поделить

Механизм изъятия земель для реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ) — одна из самых болезненных тем. Согласно новому законодательству, власти могут изымать участки, компенсируя собственникам утраченное по рыночной стоимости. Однако на практике рыночная стоимость определяется по «средним» кадастровым ценам, а не по реальной стоимости земли с развитой инфраструктурой. При этом собственники, особенно малые предприниматели, не имеют ресурсов на судебные тяжбы — и соглашаются на «договорные» компенсации в 30-50% от реальной стоимости.

Руководитель правового обеспечения договоров КРТ компании «Страна Девелопмент » Кристина Чернова обратила внимание собравшихся на саму практику изъятия земельных участков: «Если в столице он отлажен до автоматизма — 79% объектов изымаются через суд, средний срок рассмотрения дела — до 6 месяцев, а решение об изъятии выносится за 2-3 месяца, — то в регионах судебное изъятие применяется лишь в 15% случаев, а средний срок проведения экспертизы превышает 200 дней, при этом повторные экспертизы назначаются почти в каждом втором случае». В результате сроки затягиваются на 1,5-2,5 года, что делает многие проекты экономически нецелесообразными.

Социальная нагрузка

Еще одним видом «обременения» инвестпроектов эксперты назвали необходимость строительства объектов социальной инфраструктуры. Например, в Москве и других крупных городах застройщики обязаны либо строить объекты социальной инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники), либо платить в бюджет компенсацию, которая рассчитывается по сложной формуле, учитывающей количество мест, стоимость земельного участка под них и прогнозируемую инфляцию. Хотя этот механизм позволяет снизить сроки реализации проекта, он превращается в серьезную финансовую нагрузку, тем более, что, по словам заместителя директора по градостроительным вопросам ГК PIONEER Дениса Новикова, изменился механизм расчета суммы компенсации: «Расчет нагрузки теперь ведется не по старому показателю «суммарная площадь квартир», а по-новому — «площадь квартир» с коэффициентом 0,65. Это означает, что при одинаковой жилой площади девелопер должен обеспечить больше учебных мест: например, на 1 000 человек населения теперь требуется школа на 900 мест, а не на 500, как раньше».

За чей счет банкет?

Сегодня, когда стоимость кредитов превышает любые мыслимые пороги, девелоперы вынуждены искать альтернативные источники финансирования.

По словам партнера, руководителя практики «Банковское и финансовое право» фирмы VERBA LEGAL Владислава Скворцова, одним из главных видов такого финансирования становится «мезонинное кредитование» — промежуточный инструмент между долговым и долевым капиталом: «Банк предоставляет деньги, но взамен получает не только залог, но и корпоративные права — на информацию, на назначение своего представителя в совет директоров и даже право вето на важнейшие решения застройщика. Иногда сделка дополняется опционами: банк может получить право выкупить долю в проекте или, наоборот, продать ее, если заемщик нарушил условия договора».

На фоне растущего интереса к инновационным механизмам привлечения инвестиций в жилищное строительство директор по корпоративным финансам ГК ФСК Олеся Пирогова представила анализ использования цифровых финансовых активов (ЦФА) как инструмента для мобилизации частных средств. «Выпуск ЦФА — процесс, занимающий всего 2-3 дня, что значительно опережает традиционные методы привлечения капитала. Дополнительные преимущества — минимальный пакет документов, отсутствие необходимости в залоге, гибкость в использовании средств — без жестких целевых ограничений», — пояснила она.

Однако текущая модель имеет существенные ограничения: во-первых, сроки размещения ЦФА обычно не превышают одного года, что делает их менее привлекательными для долгосрочных инвесторов, во-вторых, доступ к таким активам ограничен клиентами конкретных платформ — это сужает круг потенциальных участников рынка.